Comment Valoriser le Droit au Bail :

Il existe plusieurs méthodes pour apprécier la valeur d'un Droit au Bail.

La méthode la plus récente consiste à comparer la valeur vénale du local "libre" et "occupé". La différence entre ces deux valeurs représente le Droit au Bail. La valeur "libre" est obtenue par comparaison avec des ventes de locaux semblables dans la même zone de commercialité.

La méthode la plus classique consiste à apprécier directement la valeur du Droit au Bail du local par référence à des mutations de Droit au Bail comparables (qualité de l'emplacement, conditions du bail, qualité et entretien de l'immeuble, etc.)

Dans une même activité le cédant pourra considérer dans son évaluation l'économie réalisée par le repreneur d'un Bail en cours dont le loyer serait inférieur au prix du marché :(différentiel entre le montant du loyer en cours multiplié par le nombre d'années restant à courir avant la fin du Bail)

Les prix constatés pour les mutations de droits au bail similaires sont alors réduits soit au m2 de la superficie utile, soit de préférence au m2 de la superficie pondérée.

COEFFICIENT DE PONDERATION

Boutiques ordinaires

• Pour la première zone (calculée sur 5 à 6 m de profondeur à partir de la façade) : 1.
• Pour le surplus de la boutique : 0,50 à 0,75.

Boutiques d'angles

• Emplacement à commercialité très bonne ou exceptionnelle : 1,2 à 1,5.
• Emplacement de bonne commercialité : 1,1 à 1,2.

Arrière-boutiques

• Avec vitrine sur rue : 0,80.
• Avec porte et fenêtre sur cour : 0,70.
• Ordinaire : 0,5.
• Locaux sanitaires : 0,4 à 0,5.
• Locaux en étage reliés par un escalier à la boutique : 0,5.

Caves

• Sous-sol accessible au public : 0,30 à 0,50.
• Cave cimentée : 0,20.
• Cave en terre battue : 0,10.

Locaux d'habitation : 0,5.

Réserves ou cours utilisables : 0,2 à 0,3. 

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PALAIS C 970